A principal diferença na tributação de aluguéis de imóveis entre pessoa física (PF) e holding (pessoa jurídica) reside nas alíquotas aplicáveis e na base de cálculo, sendo a holding geralmente mais vantajosa para rendimentos mais elevados.

Na pessoa física, os rendimentos de aluguel são tributados mensalmente via Carnê-Leão e estão sujeitos à tabela progressiva do Imposto de Renda (IRPF), que pode chegar a uma alíquota máxima de 27,5%. Nesse caso, a base de cálculo incide sobre a receita total de aluguéis, permitindo poucas deduções (como IPTU e taxas de administração, se a cargo do locador).

O recebimento de alugueis no importe de R$ 10 mil mensais, por exemplo, gera uma tributação anual superior a R$ 22 mil, apenas em Imposto de Renda.

Já no caso de ser criada uma HOLDING PATRIMONIAL – que geralmente adota o regime tributário do Lucro Presumido para gestão de imóveis próprios, a tributação é feita através de diferentes impostos com alíquotas efetivas menores.

A alíquota efetiva total combinada dos impostos para uma holding no Lucro Presumido fica em torno de 11,33% a 14,53%, o que representa uma redução significativa em comparação com a alíquota máxima da Pessoa Física.

A Reforma Tributária promove alterações relevantes nesse mecanismo de tributação dos aluguéis, ao instituir o IVA dual, formado pelo IBS e pela CBS, e ao enquadrar a locação como uma operação envolvendo bens e serviços.

Com isso, além da incidência dos tributos sobre a renda, a locação passa a ser onerada também pelo IBS e pela CBS, tanto quando exercida por pessoa física quanto por pessoa jurídica. Em reconhecimento às particularidades desse tipo de operação, a legislação prevê a aplicação de um redutor de 70% sobre a alíquota geral do IVA.

Nesse novo contexto, o contribuinte deixa de arcar apenas com o Imposto de Renda à alíquota máxima de 27,5% e passa a suportar, cumulativamente, a incidência do IBS e da CBS. Ainda que aplicados os redutores legais, a carga tributária global pode superar 30% sobre o montante bruto percebido a título de aluguel.

No caso da pessoa jurídica, a reforma altera substancialmente a sistemática do IBS e da CBS, que substituirão, de forma gradual, o PIS e a Cofins durante o período de transição. Embora, em um primeiro momento, possa parecer haver elevação da carga tributária, a tendência é de neutralização, em razão da extinção de tributos atualmente incidentes e da compensação entre eles.

Mesmo sob projeções mais conservadoras, considerando a coexistência temporária do novo IVA com as contribuições vigentes, a carga tributária efetiva suportada pela pessoa jurídica permanece inferior àquela incidente sobre a pessoa física em níveis semelhantes de renda.

Ademais, a pessoa jurídica já está inserida em uma rotina estruturada de escrituração contábil, cumprimento de obrigações fiscais e apuração regular de tributos, o que reduz significativamente os impactos operacionais que a Reforma Tributária tende a impor às pessoas físicas.

Importante ressaltar que cada caso deve ser analisado com todas as suas especificidades para avaliar os benefícios da criação da holding, pois precisa ser levado em consideração a quantidade de imóveis, os lucros auferidos, bem como, devem ser avaliadas as relações familiares.

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