A possibilidade de transferir imóveis para uma holding sem o pagamento de ITBI voltou ao centro das discussões no Supremo Tribunal Federal (STF).
O tema é especialmente relevante para famílias que estudam a constituição de uma holding patrimonial ou familiar, já que a transferência dos imóveis da pessoa física para a pessoa jurídica costuma ocorrer por meio da integralização de capital social.
O que está em discussão, entretanto, não é simplesmente se toda integralização de imóvel é imune ao ITBI. A controvérsia é mais específica — e pode produzir efeitos importantes para o planejamento patrimonial e sucessório.
O que o STF está julgando?
O Supremo Tribunal Federal analisa o Recurso Extraordinário nº 1.495.108, Tema 1.348 da repercussão geral.
A discussão envolve a interpretação do artigo 156, § 2º, I, da Constituição Federal, que estabelece a não incidência do ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.
O mesmo dispositivo constitucional também trata das transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica e estabelece uma ressalva relacionada às empresas cuja atividade preponderante seja a compra e venda de imóveis, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.
É justamente a interpretação dessa ressalva que está no centro da controvérsia.
A questão pode ser resumida da seguinte maneira:
A atividade preponderantemente imobiliária da empresa impede a imunidade do ITBI quando o imóvel é transferido para a pessoa jurídica para integralização de seu capital social?
A resposta do STF terá impacto direto sobre empresas e estruturas patrimoniais que utilizam imóveis como parte de seu capital social.
Por que essa discussão interessa às holdings familiares?
Imagine uma família que possui cinco imóveis e decide constituir uma sociedade para organizar a administração desse patrimônio.
Os sócios podem integralizar os imóveis ao capital social da empresa. Com isso, os bens deixam de estar registrados diretamente em nome das pessoas físicas e passam a integrar o patrimônio da pessoa jurídica.
Essa operação pode fazer parte de uma estratégia mais ampla de organização patrimonial, planejamento sucessório e governança familiar.
O problema surge quando o Município entende que a empresa exerce atividade imobiliária preponderante — por exemplo, administração, locação, compra e venda ou exploração econômica de imóveis — e, por esse motivo, exige o pagamento do ITBI.
É exatamente nesse ponto que o julgamento do STF ganha importância.
O argumento de quem defende a imunidade
A interpretação favorável à imunidade sustenta que a Constituição estabeleceu duas situações diferentes.
A primeira é a transmissão de bens para a pessoa jurídica em realização de capital.
A segunda envolve operações de reorganização societária, como fusão, incorporação, cisão ou extinção.
Nessa segunda hipótese, a Constituição prevê expressamente a ressalva relativa à atividade preponderantemente imobiliária.
A partir dessa leitura, a exceção não deveria ser automaticamente transportada para a integralização de capital.
Foi essa, em essência, a posição apresentada pelo ministro Edson Fachin, relator do recurso. Segundo a posição registrada no julgamento, a imunidade prevista para a realização do capital social seria aplicável independentemente de a pessoa jurídica possuir atividade preponderantemente imobiliária.
O julgamento, contudo, ainda não terminou.
O que aconteceu no julgamento?
O julgamento teve diferentes etapas.
Em 2025, o STF iniciou a análise da controvérsia no RE 1.495.108. Naquele momento, houve votos favoráveis à tese de que a atividade imobiliária preponderante não afastaria a imunidade na integralização de capital, mas o julgamento foi interrompido por pedido de vista.
Em março de 2026, o processo voltou a ser analisado. O ministro Flávio Dino destacou o processo do julgamento virtual, levando a discussão para o Plenário.
Mais recentemente, em 16 de setembro de 2026, o STF retomou o julgamento.
Segundo a notícia oficial divulgada pelo próprio Supremo, naquele momento havia cinco ministros entendendo pela validade da não incidência do ITBI, independentemente da atividade da empresa, e dois ministros em sentido contrário.
A análise foi novamente suspensa após pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes. Portanto, ainda não existe decisão definitiva sobre o Tema 1.348.
Mas a discussão não começou do zero
É importante compreender que o STF já enfrentou anteriormente uma questão relacionada à imunidade do ITBI na integralização de imóveis.
No Tema 796 da repercussão geral, o Supremo definiu que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
Isso significa que não se pode simplesmente concluir que qualquer valor relacionado à transferência de um imóvel estará necessariamente protegido pela imunidade.
A forma como o capital social é estruturado e o valor atribuído aos bens integralizados são elementos juridicamente relevantes.
Por isso, o julgamento atual não deve ser interpretado como uma discussão isolada sobre "pagar ou não pagar ITBI". Ele envolve a própria extensão da imunidade constitucional e a maneira como ela deve ser aplicada às pessoas jurídicas que atuam no segmento imobiliário.
O que muda para quem está pensando em criar uma holding?
Até que o STF conclua o julgamento, é preciso ter cautela.
A existência da discussão não significa que todas as holdings que recebem imóveis por integralização de capital estejam obrigadas a recolher ITBI.
Também não significa, no sentido contrário, que toda transferência de imóvel para uma holding esteja automaticamente protegida contra a cobrança do imposto.
A análise deve considerar, entre outros aspectos:
- a forma jurídica da operação;
- o valor atribuído aos imóveis;
- o montante efetivamente destinado à integralização do capital social;
- o contrato social da empresa;
- a atividade desenvolvida pela pessoa jurídica;
- a legislação municipal aplicável;
- a existência ou não de atividade imobiliária preponderante;
- a forma como o Município interpreta e aplica a imunidade;
- e os precedentes judiciais existentes no momento da operação.
Portanto, constituir uma holding não é, por si só, uma garantia de não incidência de ITBI. Holding não deve ser criada apenas por causa do ITBI.
Esse ponto merece especial atenção.
A decisão de constituir uma holding patrimonial ou familiar deve partir de uma análise global da estrutura familiar e patrimonial.
A holding pode ser uma ferramenta útil em determinadas situações, mas não é sinônimo de planejamento sucessório e tampouco deve ser tratada como solução universal para famílias que possuem imóveis.
Antes de transferir os bens para uma pessoa jurídica, é necessário avaliar os efeitos tributários, societários, sucessórios e patrimoniais da operação.
Em determinadas famílias, a integralização dos imóveis pode fazer sentido.
Em outras, instrumentos como testamento, doação, partilha em vida, pacto antenupcial, alteração do regime de bens ou outras estruturas contratuais podem ser mais adequados — isoladamente ou de forma combinada.
A pergunta correta, portanto, não deveria ser simplesmente:
"Vale a pena abrir uma holding para não pagar ITBI?"
Mas sim:
"Qual estrutura jurídica melhor atende aos objetivos patrimoniais e sucessórios desta família?"
E agora: é melhor esperar a decisão do STF?
Não existe uma resposta única.
Famílias que já estejam realizando planejamento patrimonial precisam analisar o caso concreto, inclusive porque a conclusão do STF poderá alterar a segurança jurídica existente sobre a aplicação da imunidade às empresas com atividade preponderantemente imobiliária.
Por outro lado, o simples fato de existir um julgamento pendente não significa que todo planejamento patrimonial deva ser interrompido.
A decisão deve considerar o patrimônio envolvido, os objetivos da família, a urgência da reorganização, os demais impactos tributários e a estrutura que será utilizada.
Em outras palavras, a discussão do STF é relevante, mas não substitui o planejamento individualizado.
O julgamento do Tema 1.348 ultrapassa a discussão sobre um único imposto.
De um lado, está a possibilidade constitucional de utilização da pessoa jurídica como instrumento de organização patrimonial e de capitalização empresarial sem que a incidência do ITBI se transforme em obstáculo à operação.
De outro, está a interpretação da exceção constitucional relacionada às pessoas jurídicas cuja atividade preponderante envolve imóveis.
O resultado poderá trazer maior definição sobre os limites da imunidade e produzir efeitos relevantes para empresas imobiliárias, holdings patrimoniais e famílias que utilizam pessoas jurídicas na organização de seus bens.
Por enquanto, porém, o julgamento permanece em aberto.
O pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes interrompeu novamente a análise do Tema 1.348, e será necessário aguardar a retomada do julgamento e a formação da decisão definitiva do Supremo Tribunal Federal.
| O que está sendo discutido | O que não significa |
|---|---|
| Se a atividade imobiliária preponderante impede a imunidade na integralização de capital | Que toda holding é automaticamente imune ao ITBI |
| Interpretação do art. 156, §2º, I, da Constituição | Que qualquer transferência de imóvel para uma empresa seja imune |
| Alcance da imunidade na realização de capital | Que o Tema 796 do STF tenha deixado de existir |
| Aplicação da exceção constitucional às empresas imobiliárias | Que criar uma holding seja sempre a melhor estratégia patrimonial |
| Segurança jurídica para futuras integralizações | Que o resultado do julgamento já esteja definido |
Planejamento patrimonial exige análise antes da transferência dos bens
A discussão reforça uma premissa importante: a constituição de uma holding deve ser consequência de um planejamento, e não o ponto de partida dele.
Antes de transferir imóveis para uma pessoa jurídica, é fundamental avaliar a composição do patrimônio, a finalidade da estrutura, a situação familiar, os objetivos sucessórios e os impactos tributários da operação.
A eventual imunidade do ITBI é apenas um dos elementos dessa análise.
Atenção: este artigo possui caráter informativo e considera o cenário jurídico disponível até setembro de 2026. O julgamento do Tema 1.348 do STF ainda não foi concluído e sua orientação definitiva poderá modificar a interpretação atualmente existente sobre a matéria.