Você constituiu uma holding imobiliária há alguns anos. Mas já verificou se ela continua adequada à realidade da sua família?
Essa é uma pergunta que poucos empresários e famílias fazem depois da constituição da holding.
É comum que o planejamento seja cuidadosamente estruturado no início: os imóveis são integralizados, o contrato social é elaborado, a sociedade é registrada e a família segue sua rotina.
O problema é que, com o passar do tempo, a realidade muda.
- Um imóvel que seria alugado passa a ser utilizado por um filho.
- Um imóvel que seria destinado à renda passa a ser a residência dos pais.
- Um sócio passa a utilizar gratuitamente um imóvel da empresa.
- Um patrimônio é adquirido depois da constituição da holding e nunca é incorporado à estrutura.
- Um contrato deixa de refletir a realidade.
Por isso, uma holding não deve ser analisada apenas no momento em que é constituída.
Ela precisa ser revisada periodicamente.
A seguir, apresentamos 10 perguntas que podem ajudar você a identificar se chegou o momento de revisar sua estrutura patrimonial.
Importante: responder “sim” a alguma das perguntas abaixo não significa, por si só, que exista uma irregularidade ou um passivo tributário. As respostas servem como sinais de atenção que justificam uma análise individualizada da estrutura.
1. Os imóveis da sua holding são realmente utilizados da forma prevista no planejamento original?
Quando a holding foi constituída, provavelmente existia uma finalidade para cada imóvel.
Talvez o objetivo fosse:
- gerar renda com aluguel;
- preservar o patrimônio familiar;
- organizar a sucessão;
- facilitar a administração dos bens;
- ou combinar diferentes objetivos patrimoniais.
Mas a vida real pode ter seguido outro caminho.
Se a utilização atual dos imóveis é diferente daquela prevista inicialmente, vale revisar a estrutura.
2. Algum sócio utiliza gratuitamente um imóvel que pertence à holding?
Essa é uma das perguntas que merece maior atenção.
Imagine que determinado imóvel foi integralizado ao patrimônio da holding e continua sendo utilizado como residência pelo próprio sócio que integralizou o bem.
Ou que outro imóvel da empresa seja utilizado por um filho, pai, mãe ou outro familiar.
Nessas situações, é necessário analisar juridicamente qual é a natureza dessa utilização, se existe instrumento contratual, quais são as relações entre as partes e quais são os respectivos efeitos tributários.
A utilização gratuita de patrimônio pertencente à pessoa jurídica não deve ser tratada simplesmente como se o imóvel ainda pertencesse à pessoa física.
3. Existe contrato formal para a utilização dos imóveis?
Como os imóveis da holding são utilizados?
Existe:
- contrato de locação?
- comodato?
- autorização formal de uso?
- outro instrumento jurídico?
Ou simplesmente a família utiliza os imóveis sem qualquer documentação?
A ausência de contrato não significa automaticamente que exista um problema.
Mas, em uma estrutura patrimonial, a documentação deve ser compatível com a realidade.
Quanto maior o patrimônio envolvido, mais importante é que as relações entre a pessoa jurídica e seus sócios estejam adequadamente documentadas.
4. A holding recebe aluguel pelos imóveis utilizados por terceiros ou pelos próprios familiares?
Se um imóvel pertencente à holding é alugado, é importante verificar:
- quem é o locatário;
- qual é o valor do aluguel;
- como o pagamento é realizado;
- como a receita é contabilizada;
- como a operação é tratada fiscalmente;
- e se os contratos correspondem à realidade.
Quando o imóvel é utilizado por um sócio ou familiar, a análise merece ainda mais cuidado.
Não basta definir um valor de aluguel. É necessário compreender toda a operação.
5. Você sabe quais imóveis pertencem atualmente à holding?
Essa parece uma pergunta simples.
Mas muitas estruturas patrimoniais mudam depois de sua constituição.
Novos imóveis são adquiridos.
Outros são vendidos.
Alguns são doados.
Outros são recebidos por herança.
E nem sempre essas alterações são acompanhadas de uma revisão global do planejamento.
Faça uma lista de todos os imóveis atualmente pertencentes à holding e confira:
A documentação societária, registral, contábil e tributária está coerente com essa lista?
6. Existem imóveis da família que ficaram fora da holding?
Outro ponto importante é olhar para o patrimônio que não está dentro da estrutura.
Uma família pode ter constituído uma holding há cinco anos e, depois disso, adquirido novos imóveis diretamente em nome das pessoas físicas.
Isso não significa que esses imóveis necessariamente devam ser transferidos para a holding.
A questão é outra:
a família ainda possui uma estratégia patrimonial coerente para esses bens?
A resposta pode exigir uma nova análise sucessória, tributária e societária.
7. A estrutura societária ainda corresponde à realidade da família?
A holding não existe isoladamente.
Ela faz parte de um planejamento familiar.
Por isso, mudanças na família podem exigir revisão da estrutura.
Houve:
- nascimento de filhos?
- casamento?
- divórcio?
- falecimento?
- alteração do regime de bens?
- entrada ou saída de sócios?
- mudança relevante na participação societária?
Uma estrutura criada para uma família há alguns anos pode não ser a mesma estrutura adequada para essa família hoje.
8. A utilização dos imóveis foi revisada depois da Reforma Tributária?
Mudanças relevantes no sistema tributário podem exigir uma nova análise das estruturas patrimoniais.
Isso não significa que uma holding criada anteriormente tenha perdido automaticamente sua utilidade.
Significa que premissas tributárias utilizadas no planejamento precisam ser revisitadas quando o ambiente legislativo muda.
Por isso, uma revisão periódica pode ser importante para verificar se a estrutura continua adequada aos objetivos da família.
9. Você sabe se existe algum período anterior que merece ser revisado?
Se um imóvel da holding vem sendo utilizado gratuitamente por sócio ou familiar há vários anos, é importante levantar:
- quando começou a utilização;
- quem utilizou o imóvel;
- qual era a relação com a sociedade;
- quais contratos existiam;
- como a situação foi registrada contabilmente;
- como foi tratada nas declarações;
- e quais períodos ainda podem estar sujeitos a questionamento.
O prazo de cinco anos não deve ser interpretado automaticamente como uma regra de cobrança dos últimos cinco anos.
A decadência tributária possui regras específicas no Código Tributário Nacional, e o marco temporal precisa ser analisado de acordo com as características concretas de cada caso.
Por isso, antes de concluir que existe — ou não existe — um passivo, é necessário fazer o levantamento documental e tributário.
10. Sua holding já passou por uma revisão jurídica e tributária depois de constituída?
Essa talvez seja a pergunta mais importante.
Muitas famílias fazem um planejamento patrimonial, constituem a holding e nunca mais revisitam a estrutura.
Mas uma holding não é um documento.
É uma estrutura patrimonial que acompanha a vida da família.
Se ela nunca foi revisada desde a constituição, pode ser o momento de olhar novamente para:
patrimônio + família + sociedade + contratos + utilização dos imóveis + sucessão + tributação.
E agora?
Se você respondeu “sim” a alguma dessas perguntas, isso não significa necessariamente que exista um problema.
Mas pode indicar que sua holding merece uma análise individualizada.
Uma revisão patrimonial pode verificar se:
- a titularidade dos imóveis está adequada;
- os contratos correspondem à realidade;
- a utilização dos bens está corretamente estruturada;
- existem situações que merecem regularização;
- há períodos anteriores que precisam ser investigados;
- a estrutura sucessória continua adequada;
- e o planejamento ainda está alinhado aos objetivos atuais da família.
CHECK-UP DA SUA HOLDING
Sua holding foi constituída há mais de 2 anos?
- Possui imóveis utilizados por sócios ou familiares?
- Tem imóveis cedidos gratuitamente?
- Nunca revisou os contratos?
- Adquiriu novos imóveis depois da constituição?
- Nunca fez uma revisão tributária da estrutura?
Se você marcou uma ou mais opções, pode ser interessante revisar a estrutura antes que uma inconsistência se transforme em um problema maior.
Talvez o próximo passo não seja criar uma nova estrutura. Talvez seja entender melhor a estrutura que você já possui.
Conteúdo meramente informativo. A existência de consequências tributárias depende das circunstâncias específicas de cada caso e da legislação aplicável ao respectivo período. A análise individualizada dos documentos e da realidade patrimonial é indispensável.
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